Grondbeleid

Een grondexploitatie is een middel om de meerjarige kosten en opbrengsten die gepaard gaan met de ruimtelijke ontwikkeling projecten te beheersen. De grondexploitaties van de gemeente zijn de plannen die vallen onder actief grondbeleid.

Voor een uitgebreide beschrijving en toelichting van de lopende grondexploitatie projecten wordt verwezen naar het Meerjaren Perspectief Grondzaken (MPG) 22.1. Voor deze begroting zijn de ramingen (financiën) geactualiseerd.

Door de huidige economische omstandigheden zijn de ramingen verslechterd ten opzichte van het MPG 22.1. Hierin speelt vooral de hoge inflatie van dit jaar een rol. De gemeente ziet zich op dit moment met hogere kosten zoals bijvoorbeeld aanleg van openbare ruimte geconfronteerd. Daarnaast zijn de interne uurtarieven per 2023 gestegen en dan voornamelijk de overheadcomponent hiervan.

In de tabel hieronder staat onder andere voor de grondexploitaties een samenvatting van het totale saldo. Het saldo ofwel de verwachte eindwaarde van de grondexploitaties is de som van het tot aan begin 2022 gerealiseerde saldo van kosten en opbrengsten en het nog te realiseren deel in de jaren die volgen. Dit laatste deel betreft een raming van de nog te verwachten baten en lasten. Uiteraard is er onzekerheid of de geraamde eindwaarde ook daadwerkelijk zal worden behaald.

Opbrengsten zijn in de tabel met een negatief bedrag aangegeven. Een negatieve eindwaarde geeft een batig saldo aan.

In de tabel hieronder zijn de acht actieve grondexploitaties van de gemeente Zaanstad opgesomd. De kolom met het eindjaar geeft aan tot wanneer een project volgens de geactualiseerde raming loopt.

De eindwaarde van de grondexploitaties bestaat uit de ramingen van alle acht grondexploitaties samen. Volgens de bovenstaande tabel is dit een batig saldo van € 9,9 mln. Vanwege de huidige economische omstandigheden is dit flink lager dan de vorige raming met een batig saldo van € 17,8 mln. Op dit moment is het niet de verwachting dat alle (onderliggende) grondexploitaties een batig eindsaldo hebben. In de bovenstaande tabel is de beginstand 2022 van de bestaande (verlies) genoemd. Op basis van de geprognotiseerde verliezen binnen de ramingen is het de verwachting dat deze voorziening met € 4 mln. moet worden opgehoogd en dan € 5,3 mln. voor de grondexploitaties zal bedragen aan het begin van 2023. Een onderdeel van de ophoging van de verliesvoorziening zit ook in de stijging van de interne uurtarieven. De overhead kosten van de uurtarieven stijgen per 2023. De inschatting is dat dit voor € 1 mln. nadeel uitmaakt van de ophoging van de verliesvoorziening.

Het is mogelijk om een toekomstig eind saldo terug te rekenen naar 1-1-2023 met de contante waarde berekening. Deze berekening maakt gebruik van een percentage. Met het op 2% gestelde percentage komt de berekening uit op een (batige) contante waarde van € 8,3 mln.

Plannen waarbij de grond niet van de gemeente zelf is, vallen in de boekhouding onder de noemer faciliterend grondbeleid. Voor het verhaal van de kosten maakt de gemeente gebruik van anterieure (exploitatie) overeenkomsten. De onderstaande tabel laat de huidige actieve plannen zien waarvoor een anterieure (exploitatie) overeenkomst is gesloten en die ook voor 2023 deel uitmaken van de geactualiseerde MPG 22.2 raming.

Volgens de financiële tabel is het verwachte eind saldo van deze plannen en de plannen die alleen nog tot en met 2022 zijn begroot € 0,26 mln. voordelig. Ook dit bedrag betreft een saldo. Binnen dit saldo vallen ook plannen met waarvoor een nadelig eindsaldo wordt verwacht van totaal € 0,29 mln.
Vanwege de interne wijze van de boekhouding van de gemeente werden niet altijd alle kosten direct ten laste van het plan geboekt. Zo werden kosten tot aan het moment van ondertekening van de overeenkomst vaak ten laste van het aparte voorbereidingsbudget geboekt. Hierdoor eindigt een plan dan met een positief eindsaldo. Voor de huidige voorbereidingsactiviteiten start de gemeente snel met kostenverhaal door bijvoorbeeld het sluiten van intentie overeenkomsten. Hierdoor worden deze kosten dan niet eerst ten laste van het aparte voorbereidingsbudget geboekt. Positieve eindsaldo’s van de projecten die reeds gestart zijn komen ten gunste van de algemene reserve grondzaken (ARG). Het toevoegen van een bedrag aan de verliesvoorziening komt ten laste van de ARG.

Het tussentijdse saldo van de actief en faciliterend grondbeleid plannen

Een belangrijk financieel cijfer van de ruimtelijke ontwikkeling projecten die vallen onder grondbeleid is de boekwaarde. Dit betreft het saldo van de kosten minus de opbrengsten op een bepaald moment. Een boekwaarde moet minimaal terugverdiend worden om op nul uit te komen. Onderstaande tabel en grafiek toont de ontwikkeling van de boekwaarde van zowel actief alsmede faciliterend grondbeleid.

Ontwikkeling boekwaarde (bedragen x € 1.000)

De tabel laat zien dat het verwachte saldo boekwaarde per 1-1-2022 € 58 mln. bedraagt.
Volgens de boekhoudregels moet de gemeente minimaal elk jaar bij de jaarrekening onderzoeken of binnen actief grondbeleid projecten ook nog een stukje faciliterend grondbeleid zit. In de bovenstaande tabel is de reeks van de beginstand 2022 doorgetrokken en is niet vooruitgelopen op een mogelijke andere aanpassing binnenin de tabel voor de beginstand 2023. Ook het bedrag van de voorziening is vereenvoudigd doorgetrokken naar de volgende jaren.

De ontwikkeling van de Algemene Reserve Grondzaken

De Algemene Reserve Grondzaken (ARG) doet dienst als een buffer tussen de jaarlijkse algemene middelen van de gemeente en de grondexploitaties. De ARG dient tevens als een verevenings-reserve, omdat opbrengsten van rendabele plannen worden gebruikt om onrendabele plannen te dekken.

De belangrijkste resultaten uit de actualisatie van de grondexploitaties staan in onderstaande tabel. Voor de resultaten van plannen gaat het in de tabel zowel om ruimtelijke plannen zijnde grondexploitaties van de gemeente alsmede om plannen op basis van een anterieure overeenkomst.

Winsten kunnen pas worden ingeboekt als er voldoende zekerheid is voor winstnemen, hierbij wordt het percentage van gereedheid (‘percentage of completion’ methode) gevolgd. Bij het eerder winstnemen dan op het moment van afsluiten van grondexploitaties wordt ook gekeken naar de risico’s van de grondexploitatie.

Ontwikkeling van de ARG (bedragen x € 1.000)

Het beschikbare weerstandsvermogen tegenover de risico’s uit ontwikkelactiviteiten wordt gevormd door de Algemene Reserve Grondzaken (ARG).  De ARG heeft een bufferfunctie tussen de financiële schommelingen die eigen zijn aan ruimtelijke ontwikkeling en de gemeentelijke exploitatie. Die bufferfunctie van de ARG brengt rust in de begroting. Dit omdat alleen tot aanvulling vanuit de algemene middelen naar de ARG wordt overgegaan als de ARG onder de benedengrens (75%) van het benodigde weerstandsvermogen zou uitkomen. En alleen als de bovengrens (125%) wordt overschreden, vindt afdracht aan de algemene middelen plaats.

De benodigde weerstandscapaciteit voor het dekken van alle risico’s uit ontwikkelactiviteiten is berekend op circa € 6,7 mln. De ondergrens voor de ARG komt daarmee uit op € 5,0 mln.
Zoals de tabel laat zien, was de beginstand 2022 voor de omvang van de ARG € 8,2 miljoen. Voor 2022 was bij de BURAP nog een onttrekking begroot van € 0,47 mln.
Daarnaast is een eenmalige toevoeging aan de ARG voor 2023 begroot van € 1,0 mln. Dit bedrag sluit aan bij de inschatting van het nadeel in de verliesvoorziening als gevolg van de stijging van de (interne) uurtarieven in 2023.
Elk halfjaar worden de ramingen van de grondexploitaties en de risico inventarisatie voor bepaling van het weerstandsvermogen zoals gebruikelijk geactualiseerd. De hoogte van de mogelijke bijstortingen of afdrachten zullen jaarlijks bij de toekomstige jaarrekeningen bepaald worden op basis van de MPG cijfers van dat moment. Bij de jaarrekening 2022 zal dan ook een nieuwe doorrekening voor de ARG worden gemaakt en zal de definitieve eindstand van 2022 bekend zijn. Op basis van die informatie wordt dan bepaald in hoeverre aanvulling nodig zal zijn naast de begrote aanvulling van € 1 mln.